Часть 1. Введение.

Недавно в одной из групп по Эмеральду провели опрос:

Договор Обслуживания с УК это

 (выберите один из вариантов ответа)

 

1) БЛАГО - сами денег не соберем и комплекс развалится        10

2) ЗЛО -без меры нажива УК и кнут для грабежа владельцев    27

 

Ответы распределились 10/27. Ниже приводим три самых важных комментария.

 

1.  Я приехал на месяц в Эмеральд к морю в свою квартиру. Заплачу сколько скажет нынешняя власть - УК и буду жить спокойно; мне непонятны ваши проблемы - УК, ЕС …– ничего не понимаю.

2. Этот вопрос в поставленной формулировке не имеет однозначного ответа. Если УК за 10 евро/кв м в год готова обслуживать Комплекс - это благо. А если нынешняя ЕХ/Ню Уей с их грабительскими предложениями –это зло.

3. Главный аспект: Управляющую Компанию выбирают собственники и она отчитывается за работу или кто-то сам себя объявляет УК и под этим предлогом выбивает из собственников деньги в свой карман. В первом варианте УК может быть добром, во втором случае - нет. Да, индивидуальный договор - зло. Каждый остаётся один на один с УК, контроль качества/объёма работ невозможен, у собственника есть обязательства по оплате без гарантии полноценного, адекватного обслуживания комплекса

 

Часть 2. Смысл Договора обслуживания        

         В Болгарии иностранцу (чужденцу) покупателю квартиры вместе с нотариальным актом принудительно вручают еще один документ – Договор обслуживания и управления с застройщиком, продавцом квартиры.  Это черная метка. Это клеймо – вы попадаете в полное рабство к застройщику (как он мечтает навсегда).  Ваша квартира с этого момента сразу теряет определенный процент в продажной цене. Годовые цены за обслуживание в Договорах варьируются от 4 евро за метр до 20 евро. (иногда за одни и те же услуги и зависит это от  скромности УК).

         Договор, совершенно не нужен с точки зрения оплаты полученных услуг. Хотите оплатить услугу (вам все понравилось) - оплатите ее здесь и сегодня, разово и не связывайте себя никакими обещаниями на будущее.

      Вам нужна уборка в номере - вызвали горничную, затем расплатились на ресепшн. Нужен бассейн – купили месячный или дневной разовый абонемент.

     Теперь сложнее. Вам и другим соседям нужен ухоженный парк. Тут придется договариваться с соседями. Для этого вам предложен в Болгарии легальный способ - Закон Управления Етажна Собственост (ЗУЕС), который детально расписывает, как проводить собрание жильцов.

         Собрание вам нужно, чтобы навязать мнение большинства меньшинству (хотим вазу с цветами на каждом этаже). Регистрация ЕС в Общине или Булстат вам нужна, чтобы в правовом поле через суд от имени владельцев бороться с меньшинством в ЕС, не желающим платить за одобренную собранием услугу.

         Но лоббисты застройщиков протащили в парламенте Болгарии в ЗУЕС ст.2, которая означает, если Договора обслуживания нотариальные и зарегистрированы в Кадастре, а входная дверь закрыта на ключ или стоит охранник, то остальные статьи ЗУЕС ничего не значат и все отношения регулируют Договора обслуживания

Часть 3. Как ЗУЕС работает в множестве обычных болгарских домов.

С момента принятия ЗУЕС в 2009 году в каждом подъезде Болгарии появилась ЕС самим фактом появления закона. В большинстве случаев один из активных владельцев просто обходит остальных и собирает деньги на лифт и уборщицу. На дезинфекцию лифта, на покраску стен, ремонт замка… Никто не заморачивается организацией Собрания по всем правилам ЗУЕС. Да, так можно. И, еще. ЕС некоммерческое образование. Никаких отчетов, налогов и бухгалтерии. Уехал болгарин на несколько лет за границу и закрыл свою квартиру – ничего никому не должен (вода и ток перекрыты), только налоги в Общину и больше по квартире ничего. Специально в ЗУЕС прописали для таких случаев - живешь меньше месяца в году - Членские взносы не платишь.

Часть 4. Как все устроено в Эмеральде.

   Эмеральд большой и показался лакомым кусочком «авторитетным бизнесменам» из Белене. В Эмеральде 773 жилых апартамента. Ознакомившись с долгами владельцев за прошлые годы (3 млн лев), умножив хотя бы 500 апартаментов  дисциплинированных владельцев на среднюю годовую таксу в 1,5 тыс. евро. Они получили 750000 евро. Неплохо. Когда себестоимость обслуживания за год около 300000 евро. Расчет простой – подумали, будем гасить проценты за взятый 4 млн евро кредит (проценты уже включены в 300000 евро себестоимости), будем содержать все коммерческие объекты, персонал, да еще и чистыми будем легко набирать  400000 евро в год. Они решили - предыдущая команда ЕХ была слишком мягкая и опиралась только на правовые методы. Кстати ни одного суда у владельцев по изъятию таксы Святослав Талев не выиграл. Итак, Борислав Лоринков – теневой глава авторитетов решил:

«Применяю откровенно неправовые методы».

1. Отключаю свет всем неплательщикам, да и просто всем, кто будет протестовать, даже тем, кто всегда за все платил. Благо ГРТ (счетчики) и трафопосты (высоковольтные подстанции) преступно не были переданы в ЕВН еще в 2006-2007 годах.  

2. Ставлю на вход отборных циклопов, которые будут мучить неплательщиков таксы прямо на входе в свой дом. Не разрешу им вообще прогулки по территории и для этого возьму в аренду всю незастроенную землю у Детских лагерей. Здесь сделаю вид, что не знаком с постановлением ВКС (кассационный суд) Болгарии. Решение №175, София, от 19.12.2019. В котором четко сказано:

 Когда в едином инвестиционном проекте предусмотрено строительство жилых зданий и объектов комплексного общественного обслуживания с коммуникационными зонами, оформленными как озеленение, аллеи, детские площадки, бассейн, эти элементы являются принадлежностью этажной собственности. Существование этих элементов также отражается на стоимости объекта еще при его строительстве, и от этого зависит и определение части общих частей на каждый объект этажной собственности по правилу ст. 40 ЗС. Наличие таких элементов также влияет на текущую стоимость объектов в этажной собственности. То есть за все было оплачено еще при покупке апартамента

С неправовыми методами бороться правовым путем очень долго и сложно. Даже суды по опровержению собрания ЕХ от 01.10.2018 еще идут в апелляционной, но уже в последней инстанции. Жалобы в полицию и прокуратуру оказались бесполезными. Там говорят – Нам сложно понять кто прав, кто виноват – обращайтесь в суд.

В этом году вирус играл против ЕХ. Все их приготовления к применению силовых методов оказались убыточно-бесполезными. Всего несколько владельцев добрались до Болгарии и заплатили ЕХ. Далее выводы, но сначала 

 Несколько слов об экономике сдачи номеров в Эмеральде в аренду.

       Рассмотрим только долгосрочную аренду. Вы сдаете двухкомнатный апартамент 100 кв.м. на 100 дней сезона при полном самообслуживании арендатора. Максимальная цена, которую вы сможете потребовать в Равде 6000 лев за сезон (ваша выручка). Электричество и вода внутри этой суммы. Такса, которую вы должны заплатить в ЕХ 4000 лев. За электричество и воду еще 600 лев и 100 лев налог в общину.  Итого от выручки у вас остается 20%. Цена аренды трехкомнатной квартиры в обычном доме в Равде на сезон без бассейна (иногда он категорически  не нужен) тоже 6000 лев. (Собственный многолетний опыт). Из этой суммы хозяева также тратят 600 лев на коммуналку и 100 лев налоги в общину, это все! Хозяевам остается 80% от выручки.  Очевидно наши 20 евро с метра по Договору обслуживания - это бизнес-абсурд. Ни один независимый, не аффилированный с ЕХ инвестор не купит при таких условиях квартиру в Эмеральде, а купит при равной цене другую аналогичную в Равде.

     Круглогодично Эмеральд не может быть гостиницей. С.Талев мечтал об этом и прогорел на кредитах. В сравнении с Бургасом зимой Равда унылая скучная деревенька. В коридорах 6.0 ℃.  Жить среди нежилых квартир холодно, греть затратно. Летом Эмеральд просто сумасшедший дом с постоянным ревом толпы, шума и музыки вокруг бассейна.

Вывод 1. Многих сейчас заботит продажная стоимость квартир в Эмеральде. Пока есть грабительский Договор обслуживания с цифрой 20 евро за метр, переходящий на покупателя, продать квартиру по нормальной цене невозможно. Правильный размер членских взносов 4-5 евро/метр. Эти цифры из бюджета при обслуживании только общих частей. Коммерческие и гостиничные затраты - гостиничные фирмы считают сами.

Вывод 2. Договор обслуживания необходимо ВСЕМ расторгнуть! Это постоянная головная боль для каждого владельца. Где-то лежит обязательный для вас Договор, по которому вы должны ежегодно платить. По договору цессии ваши обязательства могут стать собственностью любой фирмы и с вас неожиданно потребуют деньги.

 Заключение.

          Членские взносы должна собирать только ЕС, которая дает полный отчет о собранных и потраченных суммах. ЕС не ведет коммерческую деятельность. Любой конфликт интересов отсутствует. Председатель ЕС – хранитель кассы, расчетного счета. Должность председателя общественная, без зарплаты (мнение автора). Он подписывает Договора и платежки, которые ему представляет Управитель. Только ЕС заключает Договора с обслуживающими компаниями – лифт, парк, охрана, клининг, ремонтные бригады. Договора сопровождает Управитель, работающий на ЕС по гражданскому договору. Абсолютно все развлекательные объекты работают на коммерческой основе, самостоятельно ведут свой бизнес и ухаживают за своими объектами (СПА, рестораны, бары, ресепшн, бассейн) и к ЕС никакого отношения не имеют. Обычные владельцы квартир пользуются всей этой роскошью на обычной коммерческой основе (не сдают деньги на ремонт и содержание).   

Поскольку весь текст написан по поводу проведенного опроса – нужен ли Договор обслуживания? Несколько слов о положительной стороне нынешних Договоров обслуживания. Если владельцы настолько безумны, что не могут провести собрание, не могут договориться о наборе общих услуг, не могут сами организоваться и обеспечить сбор Членских взносов, то только тогда Договор и нужен.

      Тогда пойдем к варягам в Белене и скажем - Эмеральд наш велик и обилен, а порядка в нем нет.  Приходите княжить и владеть нами. Заключайте с каждым из нас индивидуальный Договор обслуживания!

 

P. S.  Нынешнее лето поставило необычный эксперимент – владельцы не приехали.  Работала гостиница на 130 номеров для местных туристов. Фирмы, владеющие гостиничными номерами, успешно справились с обслуживанием комплекса и получили прибыль. Значит владельцы нужны этим фирмам только, как дополнительные клиенты коммерческих объектов – ресторанов, баров, СПА, бассейна. Но, это немало! Именно владельцы обычно заполняют гриль-ресторан и бары, а не гости-туристы живущие по системе все-включено.

О ценах на обслуживание комплекса. Уход за парком может служить наглядной опорной точкой. В пиковые месяцы лета мы платили фирме Декора Гарден 5000 лев. (май, сентябрь половину этой суммы). Пять месяцев в году от этой фирмы работали ежедневно 3-4 человека с собственными газонокосилками и другим оборудованием.  Горничные убирающие внешние и внутренние пространства с моющими пылесосами стоят примерно столько же. Мастера ремонтных бригад поддержки комплекса аналогично. Охрана 8000 лев в месяц (во многих аналогичных комплексах ее заменяют видеокамеры и замки). Я перечислил все, что нужно просто владельцам. То, что нужно гостиничной части считают они сами.